"Cultura brasileira ainda é do litígio", aponta o coordenador da Câmara de Mediação do Secovi-SP, Márcio Chéde

 

Em vez de conflito, diálogo. Esse é o princípio básico da mediação, mais ágil e menos custosa para a solução de disputas do que um processo judicial. O mecanismo é uma boa alternativa para a resolução de problemas que surgem no mercado imobiliário, no qual questões como o cumprimento de contratos e normas de condomínio podem causar muito desgaste, mas seu uso ainda é pouco difundido no setor.

 

Citando a Lei de Mediação (n.º 13.140/2015), a advogada Daniela Monteiro Gabbay, professora da FGV e autora do livro Mediação e Judiciário no Brasil e nos Estados Unidos, explica que esse tipo de solução de conflitos é viabilizada por "um terceiro imparcial sem poder decisório que, escolhido ou aceito pelas partes, as auxilia e estimula a identificar ou desenvolver soluções consensuais para a controvérsia".

 

Gabbay destaca que o mediador "não profere decisões como um juiz", mas auxilia os envolvidos a buscar a melhor solução. "O mediador, portanto, é um facilitador da comunicação entre as partes, mas jamais deve decidir o conflito nem favorecer um lado em detrimento do outro", esclarece.

 

"A mediação não depende da existência de um processo judicial. Ela pode acontecer a qualquer momento, desde que as pessoas envolvidas o queiram. No âmbito judicial, a sessão de mediação é obrigatória no início de todo o processo, a menos que ambas as partes tenham manifestado desinteresse em participar da sessão e que ela não seja admitida para o tipo de conflito", diz a professora da FGV.

 

Vantagens

 

Daniela Gabbay afirma que o crescimento da mediação no Brasil se deve ao reconhecimento do método como uma alternativa vantajosa para a solução de disputas, tanto na área privada quanto na adoção em larga escala pelo Poder Judiciário.

 

"A mediação tende a ser uma opção mais rápida e menos custosa, além de melhorar e preservar a relação entre as partes, tendo em vista que restabelece a comunicação entre elas e não polariza o conflito, permitindo resultados 'ganha-ganha'. Assim, a mediação evita perdas de oportunidade e rompimento de relações continuadas, prevenindo futuros conflitos e garantindo um maior fluxo de informações", afirma a advogada.

 

"A autonomia da vontade das partes é outra vantagem da mediação, que permite não apenas que a solução do conflito reflita diretamente os interesses envolvidos, como também a customização do procedimento para melhor refletir as necessidades de cada caso, inclusive no âmbito da confidencialidade", acrescenta.

 

Mercado imobiliário tenta evitar disputas judiciais

 

Mediações que ocorrem fora do Poder Judiciário podem se dar com a contratação direta do mediador pelas partes ou podem ser administradas por uma instituição privada, por meio de uma câmara de mediação, como a que o Sindicato da Habitação (Secovi-SP) mantém desde 2006 para a resolução de conflitos relacionados ao mercado imobiliário.

 

Com o pagamento de uma taxa de registro de R$ 300 e R$ 250 por hora para os mediadores, qualquer pessoa ou empresa pode usar a Câmara de Mediação do Secovi-SP para tentar resolver assuntos como disputas entre moradores de um mesmo prédio, querelas entre condôminos e síndicos, divergências contratuais e problemas de manutenção, entre outros – os custos são divididos entre as partes interessadas.

 

Apesar dos benefícios que a mediação oferece e sua adoção crescente no Brasil, o coordenador da Câmara de Mediação do Secovi-SP, Márcio Chéde, afirma que ainda é baixo o número de acordos imobiliários realizados por meio desse mecanismo.

 

"A mediação cresceu, mas não como esperávamos. A cultura brasileira ainda é do litígio. Poderíamos fazer muito mais mediações do que fazemos. O problema é a adesão das partes – quando é voluntária, fica muito mais complicada", afirma Chéde. "Por isso, temos incentivado nossos associados a colocar essa cláusula de mediação nos contratos com seus clientes, porque tornando-a obrigatória dessa maneira, fica muito mais fácil que ela aconteça", pontua.

 

Se a mediação não funcionar, ainda é possível evitar o tribunal

 

Para as empresas que não chegaram a um consenso pela mediação, mas que concordam ao menos em querer evitar a morosidade judicial brasileira, há outra alternativa para resolver problemas imobiliários: as câmaras de arbitragem. 

 

Diferentemente da mediação, nesse caso há um árbitro – ou três, em grandes causas – que profere uma decisão, ou seja, atua como se fosse um juiz. Além disso, também é preciso contratar advogados. Este tipo de solução, explica Otávio Albrecht, sócio do escritório de advocacia Palópoli e Albrecht, pode ser feito de duas maneiras: a primeira é uma cláusula, em contrato, que determine a solução de eventuais problemas através de uma câmara de arbitragem, e a segunda, intimando a parte contrária, que deve concordar com a abordagem extrajudicial. Em caso de recusa, a disputa tem de ser resolvida pela via estatal.

 

Um processo de arbitragem tradicional costuma levar em torno de um ano, mas é usado apenas para somas multimilionárias. Para valores menores, há a arbitragem expedita, ou fast track ("via rápida", em tradução livre do inglês), que lida com processos com valores abaixo do R$ 500 mil – esse "teto" também é variável, já que algumas câmaras consideram como pequenas causas de menos de R$ 2 milhões.

 

"A arbitragem fast track poderia ser comparada com o juizado de pequenas causas. Atua em causas menores e tem um rito processual mais curto", explica Albrecht. "Cada câmara faz o seu regulamento, mas geralmente o que encontramos em todas é a limitação da quantidade de provas que podem ser apresentadas, assim como o prazo para produzi-las. Nesse tipo de arbitragem, o processo dura entre três e quatro meses, em média."

 

"As custas processuais da arbitragem fast track serão bem mais baratas que as da convencional, mas nenhuma das duas costuma ser mais barata que o judiciário. O advogado pontua, porém, que a rapidez na resolução compensa o valor desembolsado. "Imagine que um empreiteiro contrate um fornecedor para realizar parte de uma obra, e ela fica cinco anos parada (por causa do impasse no processo judicial). O prejuízo será gigantesco", exemplifica.